Para quem vive de aluguel, existe um termo bastante conhecido e temido: a ordem de despejo. Tanto para inquilinos como para proprietários, esse processo pode representar momentos de tensão e incerteza. Ela é uma autorização legislativa, prevista pela Lei do Inquilinato, da retirada de um inquilino do imóvel locado. Esse processo acontece em virtude da falta de pagamento ou por outros motivos. Tal medida foi criada no intuito de que o locador não tenha prejuízos em casos da quebra de contrato por parte do locatário.

O processo segue uma série de etapas que envolvem notificações legais, prazos e procedimentos específicos. Após receber a notificação, o inquilino tem um prazo determinado por lei para desocupar o imóvel ou resolver as questões que levaram ao despejo, como pagamento de aluguel em atraso, reparação de danos à propriedade ou negociação de um acordo com o proprietário. Esse prazo varia conforme as leis locais e o motivo da desocupação.

O advogado especialista em direito condominial, Cezar Nantes, ressalta que essa é uma questão que deve ser resolvida entre proprietário e locatário, não havendo uma necessidade de intervenção por terceiros. “O condomínio não responde sobre titularidade de área privativa. Inclusive, jamais deve atender pedidos como não autorizar mudanças, trocar a fechadura ou impedir a entrada”, pontua.

Além disso, o condomínio não pode proibir o o do inquilino inadimplente às áreas comuns, sendo restrita como penalidades ao devedor a não participação e votação nas assembleias e ser executado judicialmente pela dívida.

Há casos em que o inquilino deve ao aluguel, mas mantém o pagamento das cotas condominiais em dia. Nessas situações, o advogado orienta aos condomínios a como agir. “Não se entra no mérito da dívida com o proprietário, até por que a dívida condominial é sempre do dono, mesmo que ele faça algum tipo de acordo com locatário. Se não for pago, o condômino que será executado. Ocorrem muitos casos em que o inquilino paga aluguel e cotas ao proprietário, mas este não rea ao condomínio. Assim, pode-se tentar com o contrato exigir judicialmente que o locatário deposite judicialmente o valor para levantamento do condomínio”, sugere.

A ação de despejo por falta de pagamento é a mais comum, porém, existem outros motivos, como fim do prazo para locação; necessidade de reparos urgentes; descumprimento de cláusula contratual; descumprimento de rescisão de contrato; morte do locatário (sem sucessor legítimo); e fim de contrato de trabalho (quando o imóvel é ligado ao empregador).

“No caso de cota condominial, IPTU e algumas dívidas trabalhistas não se pode alegar o imóvel como bem de família. Ou seja, mesmo sendo o único bem, ele pode perder por não estar regularizado com o condomínio”, destaca o advogado.

O síndico não tem responsabilidade direta sobre a situação, porém, precisa garantir que o processo não afete a segurança e o bom funcionamento do condomínio. Além disso, ele não pode proibir a entrada do devedor dentro do ambiente condominial, bem como a entrada do Oficial de Justiça que irá entregar a ordem de despejo.

“Ele pode apenas responder se deixar de realizar a cobrança das cotas condominiais e em cinco anos elas prescreverem. Inclusive, poderá responder com os próprios bens por essa ação”, explica Cezar Nantes.

É importante salientar que o condomínio não responde por dívidas que os inquilinos possuem com os proprietários e que o despejo em si não cancela as cotas condominiais em atraso, ou seja, a dívida vai ser transferida para o novo proprietário.